看到上海等城市房价大跌，看到本地楼盘打折促销，经过半年多观望期的常州楼市，对于房价的各种推测和想法又盛行于市。

      比较大胆的臆想是：常州房价已经严重透支，未来将大幅下跌。于是乎，抱着“拾皮夹子”想等着常州房价大跌的人，市场上也不在少数。

            可是，根据市房管局刚刚公布的5月份常州房地产价格情况，市区商品房的平均成交价格为5064.5元/m2。其中，商品住宅的平均成交价格为4260.69元/m2。与2007年相比，虽然涨幅趋缓，但仍是涨了。

      常州房价真会下降吗？如果有此可能，下降空间又会有多大？我们暂且撇开相关政策、供求关系等影响房价涨跌的外围因素，就房价论房价，看看常州房价，会有多少可降空间值得大家来等待。

作为沪宁线上房价“洼地”，这几年常州房价相对涨幅并不大

      “常州的城市房价一直比较平稳，从02年起至今，常州的土地价格已经飞涨了几倍，但房价上涨却并没有那么迅猛。”市产监处处长郭斌认为。

      从2001年的近2000元/m2到现在4000多元/m2，乍一看，常州的房价在这几年也翻了一番多。不过，和周边城市苏州、无锡相比，常州的GDP差不了多少，但去年常州市区商品住房销售价格竟比无锡低了30%，苏州的房价则更高。像常州市区，还有五六千的房子，最高都未突破一万元。而无锡市区最少的都要八千多，上万的楼盘比比皆是。

      再看看这几年常州房价的增幅，每年平均为10％多一点。如果不算房价上涨最猛的2005年，其他各年有些连8%的增幅都不到，更大大低于全省平均水平。

      “上海同一楼盘去年一涨就是四五千元，整整是一个常州平均房价。你能想象常州的房价，也和上海那样的一跌上千元？”负责翠园世家销售的副总陈雪华认为，常州楼市从没有“疯狂”过，既没有“疯狂”地涨过，也没有给“疯狂”下跌的空间。

房价上涨的“合理因素”：地价、建材等开发成本的不断增加

      事实上，近年常州房价上涨客观地讲，是有很多“合理因素”在里面的。

      首先是住宅产品的生活质量在日益提高。走进今天常州的新小区，优美环境让人耳目一新；电子门禁、可视对讲等智能化系统，增强了小区的安全性；还有精良先进的配套设施以及现代化的物业服务，在大大提升人们居住生活质量的同时，毫无疑问都增加了成本。

      其二，建材等原材料成本的合理上涨，增加了建筑的成本。钢材、铜、水泥等近年可说是逐年上涨。7年前没可比性，但去年7月份钢筋还是3700元/吨，现在已是6300元/吨，不到一年整整翻了近一倍。再加上逐年递增的人力成本，现在房子造好后（空壳加必要的门窗），高层的建筑成本“毛估估”，也得2000元/m2左右。而在2000年前后，只要500元/m2。

      还有个因素不可忽视，那就是土地供应价格。这几年不光是常州，整个江苏省的地价上涨速度都很快。

      2005年新北区恐龙园附近的地块，就要卖到每亩200多万元的价格。就以年增长10%计算，这个区域内的土地价格现在得每亩近300多万元。通常来说，现在常州的楼面地价占房价比重约为三成。

      “尤其是近两年外地‘房产大鳄’的大规模进驻常州市场，更是在短时间内推动了土地价格的上涨。”一位业内人士告诉记者，年初拍出的红梅公园附近某地块，总价为12亿元，算算楼面地价，每平方米就得1万元左右。

惟一可降的开发商利润，在常州房价中又有多少操作空间？

      “去除那些客观成本因素，事实上开发商能够自己‘作主’降价的，就是那块利润”，陈雪华认为，从常州房价的“洼地”效应和那些合理上涨的因素来看，房价上涨幅度没人家多，成本增加却不比别人少，那剩下的利润又能有多少呢？

      不能否论，常州房地产在03、04年间的高利润率，那时候开发商在前几年拿的土地便宜，再加上市场供大于求，房子抢着买，价格随便叫都行。说难听点，如果当时房子要降价开发商依然利润很足。

      但这样的高利润率，很快就吸引了其他资金的不断进入。除开发公司数量激增，从市场的供应来看，05、06年土地出让是比较多的，再加上较大的市场余量。不光同区域内，就是同价位的各楼盘都相互竞争，谁还会只要高利润而不管自己死活？

      因此，开发商在开发期不会轻易提高房价，如果贸然抬高房价，可能会造成房子的滞销，风险也是比较大的。“以前定房价就是‘成本+想要的利润’，再参考周边楼盘价格。”陈雪华介绍，现在的楼盘则直接是市场定价，在前期接受购房者来访时，试探目标客户群的心理价位，然后根据这个价位再定自己的价格。

      这样的定价方式，利润率也可想而知。一知情人告诉记者，现在多数楼盘在保证顺利销售的前提下，能有近10%的利润率，就算利好了。

房价降到“血滴滴”，真能做到所有购房者都皆大欢喜？

      了解到楼盘的开发成本后，确实知道如果现在开发商真降价的话，就是直接降低利润，都会十分“肉疼”。

      但读者马上就会有此疑问：现在众多楼盘的打折促销，岂不又是忽悠？

      业内人士认为，这种现象得分情况看。不可排除，有些楼盘是以此做些“噱头”，吸人眼球。但有些楼盘的打折促销，是真的以“牺牲”自己利润来赢得更多客户青睐。

      不过说穿了，后者其实也是一种营销行为：为了缓解销售压力，或以取得客户群认可为目的，前期价格定位稍高于成本价甚至不赚钱。等得到市场认可后，再以后期房子赚取适当利润。而一些尾盘项目，注重的不再是量而是质，可能就不会在房价上做出让步。

      其实，只要细想想，如果常州房价真到了一降就是一千元、二千元的时候，就能皆大欢喜？不说国家经济、政府层面及已购房者财产缩水等影响，只从开发商操作来看，这样降价后购房者也难得真正实惠。

      首先，在观望期开发商一般不敢贸然大幅降价。原来卖4000元/m2降了500元后，购房者会想如果不买马上就会再降500元，这样一来可能观望程度更深，同时却得罪了按原价买房的老顾客，可谓两头不是人。

      其次，开发商不会做亏本生意，如果原先成本每平方米4500元的房子如果购买者只肯出4000元，那就是逼着开发商偷工减料把成本降到4000元以下，还得考虑其利润空间。这样造出来的房子，你觉得便宜了？

      再则，如果开发商真觉得无利可图，又没实力“守得云开见月明”，只有选择“壮士断腕”：或把项目转手有实力开发商，或是宁愿付违约金也要把地给退了。有实力的开发商，则会选择“持地观望”，不开盘我守着。这样一来，房价没跌可供应量却相应少了。最终结果是，等市场“供”又小于“求”时，你会看到房价再次上涨的一幕。