滨海新区的快速发展为商业地产投资带来了前所未有的机遇，在一个个商业地产项目落成开盘的时候，我们发现绝大多数的项目只租不售，为此记者特地采访了几位业内人士，来为您揭晓答案。滨海新区商业地产在被普遍看好的前提下，正在经历一场经营模式的变革。近期招商的商业地产项目，如永莲购物中心等都是只招租，不出卖产权。这种“只租不售”的模式目前在滨海新区已经成为商业地产经营的主流。为什么开发商不出售产权，收取一次性的大额回报呢？ 

分散产权不便于管理

    早期开发商进行商业地产投资的时候为了尽快回笼资金，经常把大产权分散开来，做成分散产权出售。这种“产权式商铺”的运作模式曾经在中国红极一时，不过随着这些商圈经营时间的增长和消费者对品牌认知度的提升，这种经营模式的弊端就开始显露无遗。卖出去的商铺就如同“泼出去的水”，商铺产权分割零散后通常容易造成管理难统一的现象。

    据媒体报道，前几年北京的“巨库”关门，“第五大道”惨淡维持都是尝试产权式商铺经营的苦果。业内人士认为，分散产权是开发商急功近利的表现，商业地产项目不同于住宅，不应该是简简单单的买卖关系，把产权分散给一个个小业主，就给开发商对于商铺的统一管理造成难度，无法确保商场的整体划一。一个商圈没有自己特点，就失去了吸引消费者的理由，当一个时装店旁边出现一个火锅店的时候，这样混乱的业态组合势必会影响购物商圈的整体形象。分散产权还容易造成商铺价格虚高的现象，尤其是成熟地段上的商铺，具有良好的升值潜力，更容易造成商铺价格在三级市场上的哄抬，这样一来就会使得真正经营者的投资成本加大，可能会有降低经营成本甚至出售假冒伪劣的情况发生。另有业内人士认为，分散产权容易使经营者的资金流出现问题，造成经营档次的下降，从而使消费群对商圈的信誉产生怀疑。对于开发商来说，一定要有“覆水难收”的意识，出售产权应该是个辅助模式，而不应成为主流。

租金支撑企业正常运转

    对于大型的开发企业，商业地产项目和住宅项目往往是同时运作的，这就需要企业拥有雄厚的资金基础和良好的资金运转能力作为支撑。世纪集团是塘沽区商业地产的先行者，在1998年的时候兴建了塘沽区第一座大型轻钢结构家居购物中心———美家商城，对于在商业地产投资上的心得，集团总经理李健晖介绍说，他们开发的所有商业地产项目全都只租不售，这样可以保障集团拥有稳定的现金流，这对整个集团的资产体系架构起到了良好的支撑作用。包括房地产行业在内所有行业都有一定的经营周期，资金链在某段时间内会是相对紧张的，这就是考验一个企业现金流是否充裕的时候。尤其是房地产行业，受国家各方面的宏观调控政策的影响比较严重，经常会出现预期之外的变化，如果现金流出现问题会对整个企业的运转产生很大的影响。商业地产的租金恰好可以为企业正常的运转提供强有力的支持，可以将突发事件对企业的不利影响降到最低，能够有效的规避市场风险。充裕的资金支撑不仅使他们在市场环境不好的时候正常运转，还可以为企业在这个时候继续发展提供保障。他们目前投资商业地产多是为了企业的资本运营考虑。

集中产权期待长期回报

    业内人士表示，一般来说开发商自己持用商业地产的产权是最好的，而且长期拥有是比较稳妥的。即使部分开发商遇到资金周转的问题，急于回笼部分资金，可以采取租售结合的方法，千万不可把产权拆得太散，业主越多就越难管理。经营者不应把投资热点只放在购买产权上，租店铺去经营是很有投资价值的，这样还可以规避一次性的投资风险，对于开发商和经营者都是有好处的，要走出只买不租的误区。开发商把产权集中在自己手上可以期待未来的升值，这就要求开发商必须管理好项目的后期运作，以增加商铺的含金量，提升整个商圈的附加值，所以说集中产权也是对开发商积极管理的一股动力源。

    只租不售更利于商业项目的总体规划、资源整合与经营管理。从目前滨海新区商业地产的发展来看。只租不售已经成为一种必然的趋势，一是因为滨海新区的特殊发展前景决定了不动产的升值潜力和投资价值，二是因为开发商都注意到了商圈主题的确定和业态组合的层次对于吸引客流是十分重要的因素。