在目前昆明楼市观望气氛浓及成交低迷的状态下, 调整户型，力推小户型和别墅这“一大一小”两极项目成为了开发商的统一步调。一方面是小户型走俏，一方面是别墅项目复苏，今年昆明商品房市场呈现两极分化态势，面积不上不下、价格不高不低的普通商品房却不被看好。

      而在近期记者跟随组委会对各参展楼盘进行走访时发现，在备受关注的本届房交会上，开发商所推出的住宅项目主角是小户型和别墅。更有专业人士这样评价此次房交会，“今年房交会上出现的楼盘中别墅不在少数，90平方米以下的小户型也在猛增。”

      对此，业内人士分析说，自别墅项目用地被严格控制之后，使别墅成为稀缺物业，目前其保值性和增值性凸显，同时别墅这一高档住宅以高端客户为消费群体，客户目标明确、消费群体稳定，而小户型产品以低总价的优势吸引众多自住消费群体，抗跌性强，因此受到自住客青睐。

小户型“迎合”购房者

      因考虑到社会资源日益稀缺，家庭构成越来越小，需要通过政策引导理性消费，建立节约型社会，国家九部委在2006年出台了“70/90”政策，新政后，以江东好世界、云大知城、世博生态城二期、枫蓝国际为代表的主力楼盘相继推出了上千套小户型产品，并在市场上有不俗销售业绩，一时小户型成为了房地产开发市场的主流趋势。而在如今昆明楼市低迷，观望气氛浓郁的情况下，地产商又共同将开发思路转向了小户型，“迎合”购房者的口味。

      对于现在开发商大都采取以小面积户型为主打产品进行项目推广的现象，业内人士分析认为，在昆明楼市低迷时期，购房的主力往往是自住客，开发商们顺应潮流集中推小户型是目前维持一定销售流量的重要手段。同时，在投资客观望心态影响大户型住宅销售的情况下，小户型产品不论是转手出售还是投入到房屋租赁市场出租，或自住都对普通老百姓有着吸引力，特别是在新政之后，购买小户型房屋自住或投资尤为保险，它能在一定程度上避免置业风险，这是其受欢迎的重要因素。再加之，其总价低、首付低的优势，在迎合刚性需求方面能起到一定的效果。

新老项目均打小户型旗帜

      本届房交会上，除银海、俊发等地产商再携小户型力作现身外，云安尚品、新域盛景、锦泰花园、鼎易天景、朝花曦拾等数个全新项目也都以小面积户型为主打产品角逐市场。

      据了解，锦泰花园无疑是目前昆明房地产市场严守“90平方米红线”的经典之作，项目户型面积从35平方米一室一厅公寓到89平方米二房两卫套房，真正用设计逾越了面积的局限。云安尚品、鼎易天景项目产品中，90平方米以下的户型均占到总体的40%，总计在此次推出小户型近600套小户型。坐落在科高路与科开路交叉口的新域盛景则把80—120平方米的居室作为主力户型角逐市场。而同样位于高新区的朝花曦拾也力推小户型，其提供1700多套产品，其中小户型就有占50%以上。

      就连平时主推大户型的楼盘也加入“主打小户型行列”，如城市理想一期房源中大部分为大户型，而在此次房交会上，百大地产所推出的城市理想二期项目主要以中小户型为主打，解决一期大户型较多的弊端，户型面积从73—146平方米不等。中林地产也在成功打造华都一期后再为广大消费着量身定做了“小进深，大开间”的80—130平方米为主打房源的华都二期。而在银海畅园中小户型房源热卖后，购房者们更是盯紧了该楼盘的剩余房源。据了解，银海畅园所推出的小高层户型主要以80—140平方米为主，其中小户型较受欢迎。

小户型打响“升级战”

      纵观如今的小户型市场，我们发现，与早两年推出的小户型不同，此次面世的这些小户型项目大多在设计上下足了功夫，产品品质和功能的升级已经成为提升居室价值的核心。

      其中即将在9月初开盘销售的“拓东路96号”项目的168户房源全为面积从41—63平方米不等的小户型，同时由于考虑到目前市场竞争的激烈，他们此次项目的所有房源均为精装修产品。而由长基地产瞄准年轻购房人群所开发的中小户型项目——都市名典，虽是多层但带电梯，并且在房屋空间和功能上做了进一步完善，面积虽小，但功能俱全。星雅俊园的户型设计由设计大师梁志天操刀，除了双主卧设计，预留了冰箱、微波炉、衣柜等功能空间外，进深达2.2米的超大阳台可谓“俊发系”以往作品所没有的尺度，而促成这一设计变化的原因则来自于客户对产品寄予的功能升级预期。俊发地产表示，功能性是居室设计的出发点，在关注户型整体科学布局的同时，房屋功能上应有所突破。

      种种迹象表明，目前绝大多数开发商在90平方米的面积的“短板”以外，正开始琢磨着“长板”的有效弥补，以打动消费者的心。在众多开发商都要在“90平方米”这口锅里争食的情况下，只有对其产品进行创新和升级才能分得一杯羹。　　

资源稀缺化是别墅受宠主因

      在目前昆明楼市成交低迷的状态下,别墅却受到了市场宠爱，就其业内人士分析表示，对别墅项目用地被严格控制的规定使别墅成为稀缺物业，供小于求的现实让其稳定的保值升值潜力和较强的抗跌性越来越受到购房者的青睐。

      从2001年到2005年，昆明的别墅市场都一直呈现出平稳上升、供需两旺的热头。“南边环绕滇池，北边环绕世博园”是昆明别墅项目的基本布局，滇池板块以阳光花园、马可波罗、挪威森林等别墅项目为基础，开创了一个别墅新时代；世博园板块则以2003年开始，有高天流云、公园道1号、世博生态城等一批低密度住宅，它们的陆续登场，使这一片区成为新兴的昆明“未来富人区”。紧随其后是广福路板块的崛起，新亚洲·体育城、世纪城、彼岸成为其代表作。

      “稳步增长”的昆明别墅期待着腾飞，期待着给更多人缔造梦想。但2006年6月1日，国土资源部“停止别墅用地审批”的通知横空出世，加之那以后又一系列继续禁止别墅项目用地的规定，给这场造梦运动暂时画上了一个停止符。

      但随着经济的持续发展，消费者购买能力不断增强，随着人们生活水平的大幅提高和生活节奏的加快，人们对房子的需求已经超越了居住的需求，而是朝着自然、生态、健康的方向发展，大家都希望找到一个能让身体和心灵停靠的港湾，一个能与自然和谐生活的栖息之地。一边是大量的中产阶级成批诞生，一边是别墅稀缺，需求量不断增长造成目前别墅供小于求的现实，长久看来，无论是自住还是投资，别墅的价值都被看好。这也是为何一切的疲软都难以撼动别墅市场的根本原因。

别墅项目使出“杀手锏”

      自别墅项目用地被严格控制之后，昆明市场上现售的别墅就开始“物以稀为贵”起来。但在今年我们新喜的发现，温泉山谷、万辉星城、同德·极少墅、保利·宁湖峰境、云大知城、天湖岛等诸多别墅项目都纷纷亮剑。

      同样是别墅，在产品类型上各个项目都有较为明显的差异性。更低的容积率、有鲜明个性的生活方式、较佳的地理区位是高端别墅加分的重要因素。据观察，在此轮昆明别墅战事中，或借势高尔夫造园，或依托湖景、江景，或是主推私家庭院，或力图营建南加州风情的水景社区，昆明别墅形态无疑越来越丰富和多元化。而在建筑空间上来看，车位配比、政策约束下的节能环保材料的应用等诸多硬软件要素，也使得这些别墅的含金量得以全面提升。

      位于滇池路与前卫西路交叉处的同德·极少墅内含有一个岛五个半岛，并建有 6000平方米的湖水园林，大面积的水域，以4000余米的风情水岸和3000余米的湖滨散步区位特色，设计了竹境、香熏园等景观。绿化方面，150多种四季植物涵盖灌木、乔木、球体、地被、水生、竹类，着力打造每个季节都不同的景色。安宁的保利·宁湖峰境在设计上遵循“一街一轴五区”的小区模式，“一街”即一条商业街，该商业步行街系统为住户提供生活便利，“一轴”为6000平方米的水系，以中央湖为核心，河道呈枝状散开，遍布小区，由中水和自来水双向提供水源，“五区”则是水系隔开的五个区域，住户可以充分享受水景带来的舒适。