今年北京的商业地产迎来奥运前最集中的放量，将有超过250万平米的商铺集中面市。虽然有2008年的奥运会商机下旺盛的商户需求，但是由于放量集中而引发的招商和经营压力以及空置率波动的风险也同时存在。

　　多个区域集中放量

　　世邦魏理仕环球研究部统计数据显示，去年下半年很多物业推迟入市，今年商业物业要集体赶集，其总量约达255万平方米。其中，单纯优质零售物业(包含高档购物中心、百货商场和著名商业街)供应量达到95万平方米。

　　新增的零售物业既分布在传统的商圈，新兴的商业区也有不少供应。朝外和燕莎区域新增供应34.4万平方米，建外和国贸新增23.5万平方米，西单区域4.7万平方米，中关村和金融街区域分别新增8.9万平方米。东四环区域有15万平方米左右的商业面市，望京、东四环、立水桥区域在2007年都会有大型商业出现，包括美罗城 (论坛)购物中心，沃尔玛购物广场和明天商业中心 (论坛 像册 户型)。

　　2007年随着新项目的开业，在望京、中关村、亚运村等区域版块将形成多个总面积超过西单的新商业中心，北京原有商业相对集中的态势将得到有效缓解，商业“多中心”的格局也将正式形成。“商业外移是一种趋势，因为住宅郊区化的趋势，居住也在外移，人们需要商业配套，新兴的区域型商圈也就逐渐形成，所以才会在四环外出现不少项目。”北京高力国际物业服务有限公司商铺部董事陆启浩说。

　　戴德梁行(戴德梁行博客|戴德梁行新闻)商铺部高级助理董事张家鹏告诉记者，在中国经济发展前景看好的有利背景下，北京的优质商业地产项目蕴涵有良好的升值潜力，同时受到之前整购项目赢利表现的激励，使得国内外资本对北京商业地产项目的收购热情更显高涨。2007年可能是北京商业地产市场有史以来商业面积供应最为集中的年份。

　　“不少商业地产项目都想赶上奥运会商机，纷纷赶在2007年面市。很多去年开工的项目也在今年集中竣工。北京去年新开工的428万平米商业地产项目中，有大量会在今年形成供应，我们预测今年商业地产的放量应该不少于280万平米。”中国商业地产联盟秘书长秘书长、商务部市场运行专家王永平说。

　　德梁行的最新统计数据表明，北京2007年还将进入有史以来最为集中的商铺开业高峰(高峰博客|高峰新闻)期，本年度计划开业的商铺面积累计高达410万平方米。其中，以购物中心模式运作的商铺面积达280万平方米，占总面积的68.3%。“购物中心已成为新商业地产项目的主流经营模式。这么多商业项目集中开业还透露出一个信息，就是商业地产的竞争已经开始从前端的招商开始转移到后期的经营了，这对后期的商业运营提出了更高的要求。”张家鹏说。

　　空置率将上升

　　在商业地产集中放量的背景下，市场人士预计，2007年的北京商业地产将出现比较激烈的竞争局面。大多数项目都以中高档百货为主，定位上的雷同将使招商难的局面在今年集中显现。“特别对一些大体量的商业项目而言招商难是肯定的，它们的成长期和培育期更长，经营困难也更大。”王永平说。

　　世邦魏理仕商铺服务部戴伟思也认为，由于新增供应量过大，很多物业将承受较大的招租压力。“我们预测2007年北京优质零售物业的吸纳量仍然会低于新增供应量，整体空置率小幅上升，但是成熟的优质零售物业租金还是会保持平均约10%的年增长率。”

　　中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)研究部的报告称，“开发量巨大而产品相对落后，可能造成商业的空置率继续增加。虽然商业总体放量不小，但由于开发、运营得不够专业，不能有效满足商家需求导致项目失败的例子屡见不鲜，使得商业的空置率居高不下。”

　　陆启浩也认为，望京、东四环等新商圈商业氛围还比较缺乏，不少商业物业规模又过大，虽然吸引了众多商家的兴趣，但是商家进驻经营的意愿有限，招不满商家的项目可能会很多。

　　值得注意的是，根据世邦魏理仕的监测，虽然今年虽然商业地放量规模空前，但仍存在着供需层面的缺口，优质的购物中心尤其是具有国际水准的高档物业明显不足。据了解，除了韩国乐天公司和台湾新光三越集团外，还有很多国际知名的百货公司在北京找到合适的项目，很多大型零售业巨头也在对北京商业市场进行调研或寻求合作机会。随着美国美西百货、韩国新世界、法国拉法耶特、泰国中央百货等国际企业先后入驻北京，这些全球高端商业企业的进驻也将在很大程度上改善北京的商业环境及商业档次。

　　业内人士表示，虽然面临潜在的风险，但是旺盛的需求仍然很大程度将支撑这些商业地产项目的发展。