宏观调控下的房地产市场风云变幻，温州不少开发企业开始重新审视自己的开发思路和前进方向，尝试企业战略转型，其中转型商业地产是较为显著的一个现象。在开发模式上，也开始由住宅开发和综合管理的模式，转向项目开发与自持优质物业两种经营模式并举。
　　

商业地产开发受青睐

　　成功开发过聚鑫苑、鑫城佳园等住宅小区的温州鑫城房开近年来在商业地产上的动作令业界瞩目。鑫城房开与温州大诚房开、中城建设集团合作，在杭州共同投资15个亿开发高档商务地产项目钱江国际时代广场。该项目总建筑面积近20万平方米，被兴建为四幢高层与超高层商务楼，其中三幢为酒店式写字楼，一幢为四星级宾馆。鑫城房开总经理木增权认为，杭州从“西湖时代”迈向“钱江时代”必然存在很多宝贵商机，而选择商业地产可以帮助他们在新杭州的成长中分享到更多的经济价值和地产价值。

　　大发集团早期以发展住宅项目为主，开发过温州人熟悉的凯祥花苑、凯润花园、凯裕花园等住宅小区。近两年，大发在商业地产领域频频发力，先后在上海、南京启动了几个大的商业项目。大发集团董事长葛和凯表示，出于对盈利以及长远发展的考虑，公司将进一步加大对商业地产的开发比例，并自持一部分商业物业以实现稳定投资回报。据了解，目前大发已将上海·凯润金城、南京·凯润金城作为投资物业长期持有。

　　不少房开公司选择在温州本地投资开发写字楼、酒店、商场。如巨龙房开开发的温州财富中心、华丰房开开发的华盟商务广场、金阁房开开发的恒隆商务楼、中城建设集团旗下的中厦房开开发的锦绣中城商务楼等等，置信房开、绿城房开均规划在自己的地块上兴建五星级酒店和高档写字楼。

　　优质物业带来稳定收益

　　温州三角洲投资顾问有限公司总经理潘文认为，温州房产企业青睐于商业地产开发的现象可从两方面来分析。从政策层面来说，住宅地产受宏观调控影响深刻，房价持续高位运行，住宅开发的风险在加大。开发商获取土地的门槛提高、难度增加，持续获得项目也越来越难，单纯开发住宅的道路将越走越窄。而与住宅相比，商业地产受调控政策影响相对较小，较高的利润率能够有效消化整个公司运营成本。

　　从市场层面来说，随着城市化进程的推进和城市中心区的不断扩大，商业地产具备良好的运营前景和发展潜力，同时国内经济快速发展，人民生活水平和消费意识不断提高，从宏观方面支撑了商业地产运营能力，高端化商业地产开发体系正逐渐形成。以写字楼市场为例，北京、上海、杭州等大城市受益于跨国公司的尤其是服务型企业的不断扩张，各个板块的甲级写字楼均供不应求，租金大幅上扬，极大地吸引了开发商的眼光。我市写字楼市场相对落后，写字楼数量非常有限，远不能满足日益增强的市场需求。空间孕育着机会，开发商看到了本地市场的发展潜力，纷纷投资建设更具规模、更高档次的精品纯写字楼项目。

　　温州金阁房开董事长陈骞说，住宅开发销售是房地产市场资金回笼较快的运作模式，也是温州开发商一直以来较为注重的。但随着市场的成熟、房开公司实力的壮大和开发的规范化、规模化，开发商也逐渐由短线投资思维向中长线投资转变。商业地产是长期投资的不错选择。同住宅开发忙于拿地不同，商业地产能够通过商铺或写字楼的租金收益维持企业运转，即使不完全销售，作为优质资产部分自己持有也能带来稳定收益。从国外以及国内大城市的经验来看，对于大型地产商，只有拥有一定量的自有经营性物业，才能长期保障公司的平稳发展。他同时认为，在相当长时期内住宅销售仍是房开获利的主要保障，商住并重将是下阶段温州房开企业的主要开发模式。

　　温州海螺置业有限公司总经理马集旺表示，从单纯的住宅开发到商住综合开发、从产权分割出售到部分自己持有，可以看作是温州房开企业实力的提升和开发理念的进步，商业地产依然拥有巨大的发展空间可供他们大展手脚。尽管如此，他也指出，开发商在转型过程中还是要多进行慎重思考，因为商业地产具有高投入、周期长，且受市场干扰因素较多的因素，并非所有开发企业都可以把握，通常需要公司发展到一定规模，在开发经验、资金实力、融资能力以及商业管理等方面都具备一定的积累。