连日来频繁发起“融资行动”，纷纷发行企业债券。原本想借股市低迷之势选只好股“抄底”的股民，被房地产企业短时间的重重变故搞得一团迷雾。为此，结合上市房企公布的中报，本报与和讯房产本期联合推出2008年中期盘点，希望能为投资者选地产股提供参考。

　　61家房企半年销售额突破500亿元

       据本报与和讯房产联合调查发现，在已公布的111家上市房企中报中，有34家房企的资产负债率超过了70%，按照房地产开发自有资金不能低于30%的规定，是否越过70%的资产负债率这条线被专家看成是判断房企保持良好运行的一项指标。

      在公布的61家主流上市房企中报里，首开股份今年上半年的销售结算同比增幅最大，达到14127.64%，原因是其今年上半年的销售结算收入为收购大股东资产所得。此外，万科A今年上半年以170.1亿元金额排在所有上市房企销售结算收入之首，而61家上市房企总的销售结算收入为559.97亿元，比去年同期的396.61亿元增加163.36亿元，增长41%。除万科外，今年上半年销售收入突破10亿元的房企还有保利地产52.22亿元、万通地产22.41亿元、金地集团20.71亿元、苏宁环球19.78亿元、华发股份12.95亿元、阳光股份10.84亿元等。

      而纵观另一项指标则发现，有24家上市房企上半年销售结算收入同比出现不同程度的下降，占调查房企总数的2成。其中，知名房企珠江控股下降96.01%、金融街下降69.82%、招商地产下降31.31%等。和讯房产首席分析师文国庆分析认为，销售收入结算的变化除受项目销售速度的影响外，还与房企年度开发项目的规模有着直接的关系。“由于房屋销售回款的滞后性，我了解到不少开发商在中报中披露的销售结算还包括了去年三、四季度的销售收入，因此可以看出今年上半年的房屋销售情况比中报显现出来的还要差一些。”文国庆透露说。

　　地产商上演近年来少有的集中发债

      万科9月2日发布公告，公司将于9月5日以平价发行总额不超过59亿元、5年期固定利率的公司债券。而7月份以来，已有保利地产公布发行43亿元债券、中粮地产公布发行12亿元债券等。截至记者发稿前粗略统计，今年下半年至今，上市房企发行债券的规模不少于上百亿元。

      有证券资深分析人士认为，房企如此频繁地集中上演“融资行动”在近年来还比较少见，可以看出房企对资金的渴望。“尤其是在市场环境不好时，融资成为上市房企更为迫切的计划。”而对于龙头老大的万科，更多的分析人士则把其即将发行的这批债券看成是万科应对行业调整和波动的方式。“从中报来看，万科的现金流不存在太大问题。公司发行债券主要是由于在建工程需要大量资金投入，对于万科来说，机遇大于挑战。”

　　专家分析

　　多数开发商面临现金流压力

      证券公司资深分析人士提示投资者，看房地产行业的年报还要关注其主营业务的存货转存率。该人士表示：“与其他行业存货周转率越高反映经营状况越好的情形不同的是，房地产行业存货周转率如果走高，并且主要是由存货中的‘在建开发产品’和‘拟开发土地’减少导致，通常在选股时都要引起警惕。”

      据悉，由于项目建设周期一般为两至三年，按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4%。观察以往公告发现，包括北辰、万科等在内的大型房企的存货周转率都在逐年下降，其中万科、金地、保利、招商四大开发商2007年的存货周转率分别是0.42%、0.31%、0.25%和0.16%。随着资本市场的渐入熊市，再融资渠道收紧，上市公司在资本市场获得资金的能力减弱。“由于房屋销售的状况不好，加上银根紧缩，从上市房企愿意支付的高利息可以看出其对资金的渴望。在这样的大背景下，从中报中可以看出多数开发商面临现金流压力，通过发行债券是实现再融资的最好途径。”专家解释说。