自住：瞄准奥运促销盘

      目前深圳楼市的自住需求已经成为主流，对于准置业者们的不同心态，专家分析，这个群体主要有两种情况，一是一些参加工作没多久，经济实力不太强的年轻白领们，他们也有购房需求，但并不那么迫切。可以说房价很大程度上将决定他们的购买态度和取向；还有一种情况是资金相对充沛，并面临婚嫁的置业者。对于他们来说，会面临时间和价格的双重压力，所以很有可能直接根据市场的暂时表现来决定是否购买。

      他们中有很多人寄托能赶上楼盘降价促销的“好时候”，所以如果奥运期间碰到有降价促销、相对比较实惠的楼盘，对这群人将是很大的触动。

      记者近期走访了不少有购房意愿的消费者，他们的普遍愿望都是希望能在价格最低的时候买到房子，但同时也表示，目前看来，深圳的房价确实降下来了，但主要集中在关外，关内特别是地段较好的片区，价格仍然十分坚挺。就算下半年供应量可观，但关内的价格恐怕也回落不了；另一方面不管涨与不涨，只要经济实力允许，时候到了还是得买房子住。

      在奥运前夕，龙岗、宝安、南山、盐田仍有一批新盘准备入市，相信不少楼盘会借奥运的声势，相继推出一些回馈置业者的举措。对置业者而言，这不失为一个利好的信息。此外，奥运期间，大环境相对稳定，有助于楼市继续寻求回归理性的定价标准。置业者可以依据自己的置业需求，在这轮奥运行情中寻找适合的产品。而且，业内人士分析，目前深圳楼市价格不断调整，已经接近市场价格的底部，适合自住型的客户入市。

　　升级：精挑细选不慌张

      今年上半年形势发生逆转，深圳楼市步入下降通道已经成为不争的事实。不少人产生了改善居住环境，把房子升级换代的需求。而从市场面来看，在压抑了大半年之后，深圳楼市下半年无论是高端住宅，还是普通楼盘，都有相当可观的供应量。2008年上半年深圳市公开发售的住宅项目共推出住宅约266万平方米，而特区内供应的不过58万平方米，其中还有21万平方米的住宅6月下旬才入市。下半年这种情况将会有所改变，仅南山区的供应就有望超过60万平方米，罗湖、福田和盐田也都有项目会推出。

      供应增加了，买房还那么着急吗？一位在IT公司上班的刘先生表示，最近去看了几个知名度比较高的楼盘，这些楼盘总体供应量都不少，价格也不会像去年那样“离谱”，并且都将在奥运前后陆续面市，他表示对普通置业者而言，后市还是比较乐观，未必都要挤奥运这趟“顺风车”，奥运后，仍然有大把的机会。

      根据尊地地产预测，奥运会期间市场会出现短时冷淡，房价将有轻微的下降，但很快就会复苏到奥运前的水平。奥运会后深圳楼盘价格也会在一个理性范围内浮动。

      众厦地产董事长郭澍楠(郭澍楠博客,郭澍楠新闻,郭澍楠说吧)表示，经过近一年的快速回落探底，房地产市场整体心态有所回稳，楼市泡沫大为减少。同时，在一系列行业并购和资源整合、产品增值与舆论博弈等措施下，住宅开发定价趋于理性，产品打造、营销定位逐步与真实购买需求相对接，有望在年底前走出目前的困境。预计8月份“奥运会”开幕至10月份“国庆”期间稳步增长，11-12月成交价格回升至去年同期水平。

　　投资：市场依旧不明朗

      虽然任何人都无法准确预言深圳房价将在何时触底反弹，但我们必须承认的是，目前成交均价已大幅下挫的深圳楼市已步入了理性区间，而供需关系、成本两大核心因素均对深圳楼市后期走势形成了较为有力的支撑。深圳楼市正逐步走出“过山车式”的怪圈，而重新回归稳定发展的轨道。

      对于炒房者来说，他们正面临着巨大的资金风险，那对普通投资者而言呢？下半年的楼市是否仍然是“烫手的山芋”吃不得？在采访中，对后市看法不同的置业者得出了两种不同的结论：一种是房价的下跌意味着抄底的时机已到，下半年将是投资楼市的一个很好的契机；而另一种则认为楼市走势不明朗，投资存在着很大风险。

      对深圳下半年楼市的投资前景，置业国际董事总经理姜树荣(姜树荣博客,姜树荣新闻,姜树荣说吧)表示，今年以来，无论是二级市场还是三级市场，个人投资比例都明显下降，炒家已经纷纷离场，且这次对投资以及投机的打击力度是非常大的，投资客以及投资比例想在短时间内“复苏”，现在看来可能性不大。

      姜树荣的观点，在更多的开发商中得到了验证。准备在下半年推出楼盘的几家开发商都表示：目标客户是以自住型的置业者为主，炒家目前的购买力已经十分有限，即便是有降价的市场优势，投资者想完全走出市场观望，恢复以前的活跃，可能是很不容易了。

      对此，专家分析，首先，宏观调控的信号传导还未完全明朗，调控还在持续。通过一段时间的调控，房价增长过快、房地产市场“大跃进”势头显然得到了控制。对于众多投资者来说，想通过炒楼来迅速聚敛财富的想法已经不大容易实现了。

　　卖方

　　快跑：快马加鞭忙入市

      从7月下旬至今，就有超过10个楼盘取得了预售许可证。包括沙河世纪假日、万科清林径(查看地图)、西城品阁(查看地图)等多个楼盘，已初步预定在8月初奥运会开幕之前开盘。

      由于今年市场陷入低迷，置业信心受挫，许多原定于上半年入市的项目将进度一再向后拖。但进入下半年，受下半年预期业绩的压力，快速开盘快速销售成为了一项重要策略。

      奥运即将到来，深圳整个楼市也逐渐火热，有专家称，此前开发商一直等待楼市转机，但上半年销售一直处于低迷状态让这种期待落空，即将到来的奥运会为这轮开盘潮起了推波助澜的作用。有业内人士透露，如果奥运前不能开盘，多数楼盘只能将时间选择在10月份。到时原本就是全市的推盘旺季，到时竞争加剧，注意力分散，又为销售带来了阻力。

      赶在奥运会前开盘，显然是更为符合自身需要的选择。而且，目前购房者对楼市的预期仍旧看淡，甚至认为奥运后房价还将下降，晚推盘并不能带来价格的上涨空间。随着蓄水周期的延长，开发商资金占用大，回款又慢，增加了公司不少不少经营成本，更要抓紧出货，落袋为安。

      一部分开发商表示，下半年深圳楼市供应量远比上半年多，8月恰逢奥运会，买家注意力会转移到奥运会，而奥运过后转眼又是年底，那时为完成销售指标，各盘肯定扎堆推盘，而为避开高峰期、抓住奥运前夕推盘，倒是一个不错的选择。

      其次，从目前的市场情况看，行业发展的规律性决定了房地产的价格走势将逐渐趋于理性。宏观调控促进了房地产行业进入更加规范的调整期，而过度投资或者投机风的遏制，将促使房地产市场的发展更加平静、理性和健康。

　　慢走：资金压力是考验

      8月8日开始的北京奥运会将是一场全民盛事，届时，市民的关注力将高度集中在赛事上，而包括买楼在内的其他事宜将可能被暂时搁浅。因此，在奥运档期内试图争得置业者眼球，无疑是一件吃力不讨好的事情，这使得不少开发商开始对其销售或开盘的节奏进行调整。

      8月奥运会抢了“眼球效应”，不少开发商将推盘时间延至9月、10月，他们认为，目前需恢复消费信息，准现楼交楼可增强买家信心。资金雄厚的开发商大多持这种想法。

      随着各种行政政策及货币政策的出台，以及政府监管力度的加大，房地产企业的融资难度和成本都将加大。好的房地产企业可能通过证券化、信托，吸引新的战略投资人等，通过兼并、重组等各种方式缓解资金压力。而一些弱小的开发企业可能通过逐渐转让项目降价促销等方式以求自保。

      随着上半年楼市各项统计数据的逐渐明朗，房地产市场已呈现出卖方市场终结、买方市场开始到来的新格局。楼市浓郁的观望气氛使得开发商的资金链越绷越紧，他们“套现”的欲望也就越来越强烈。数据显示，近期不少品牌开发商在售或在建项目逐步增加，但储备土地数量却呈现明显减少趋势。万科6月份在建和在售项目数量分别环比上升26.32%和17.39%，土地储备数量则下降了5.66%。另据了解，碧桂园(企业专区,旗下楼盘)和华润基本也是同样的表现。

      业内人士指出，品牌开发商在售以及在建项目数量的增加，表明各大开发商纷纷加快了开发速度，以期迅速进入销售期，尽快实现销售目标。而奥运之后还将有1-2个月的周期，开发商将面临来自信贷的压力，对一些急于回收资金的开发商而言，这段时间将承受比较大压力和考验。

　　营销：搭上奥运顺风车

      对于营销，我们现在可以看到，市场上几乎是五花八门，每个楼盘都想尽办法制造亮点，吸引人们的注意，如人家送花园，我就送露台送阳台；人家70平方米做三房，我就70平方米做两层；人家送装修，我就送装修加全部家私电器；人家卖环保概念，我就卖节能概念；人家降价，我就降价又打折等，反正使买家得到了实惠，引起人们的购买欲望。产品做得与众不同，营销手段做得好，那么精明的买家肯定要选中一个来买。

      可以肯定，在奥运会前后有大量楼盘入市，它们必将会在产品和价格大做手脚，很多新的创新产品和营销手段会面市。同时也借奥运的声势，在奥运题材上大做文章。

      尽管选择在奥运期间入市的楼盘不多，但在七月里，与奥运有关的主题促销则非常多。在结合奥运热潮，进行有目的性的奥运活动策划后，开发商可以在销售现场聚集充足人气，为今后良好的销售业绩进行铺垫。

      对于深圳各家富有营销经验的开发商而言，借奥运会造势也并非今年才开始的尝试。“体育牌”、“奥运牌”已经多次在深圳楼市中被频频打出。而今年北京奥运会的空前影响，更值得许多有想法的销售方搭上这班顺风车，借用这巨大的眼球效应，提高产品的关注度和影响力。

      最近，许多项目纷纷提前展开认购登记，一些楼盘售楼部还没建起来，储客就已干得轰轰烈烈。在关外一些楼盘不仅用各种优惠吸引买家，还发动员工上街派宣传册，直接向行人推销。

      除了打奥运擦边球，有专家表示，如果有开发商能在奥运会期间的淡季中打出一些吸引眼球的话题，正面撼动市场，或者也能一鸣惊人。