“价格下跌在所难免”

      “现在上海房地产市场的购买力结构已经发生了变化。”中国指数研究院华东院副院长陈晟表示，自住需求已经超越投资性购房需求,成为当前上海地产市场的主力军。

      调查显示，当前上海地产市场用于第一套住房自住的占35%，用于第二套住房改善生活的占42%，用于婚房的占10%，投资性购房占9%。

      道邦房产董事林荣时却认为，需求结构的变化，使得消费者对价格的敏感度远远大于资产增值的敏感度，更希望获得以更低的价格购房实惠而好住的房子。

      “在市场普遍产生房价下跌预期后，所谓的促销根本无法吸引购买力入市。”陈晟认为，消费者在等待实质性的价格优惠，而不是只用来吸引眼球的噱头。

      据统计，上半年上海商品房成交8.4万套，同比2007年萎缩近2万余套，上海楼市的成交量在半年里下降了51.8%，而且成交量下滑的趋势在7月依然没有减轻的迹象。

      虽然目前一些以中产购买为主的楼盘在万科、大华等知名开发商的支撑下房价坚挺，但佑威地产研究中心主任薛建雄认为，其中多数楼盘的品质难于支撑其价位，价格下跌在所难免。

      实际上，今年一些热销的楼盘都是新上市的定价较低的小户型项目。4月以后推出的天山华庭、金地未来等热销楼盘，在市场观望的情况下，通过低价以及附带赠品，跟市场上在售的楼盘推出价差空间。因此，这些新盘一经推出，周边在售楼盘的价格随之下跌。当天山华庭上市时，周边的天台星城和长宁馥邦苑下跌约1000元/平米；金地未来上市时，周边的绿地威廉公寓和明丰绿都也跌了1000元/平米。

      “上海持续低迷的成交量已经显现出了疲态。现在正是自住者用脚投票，行使自己权利、维护自己利益的时候。”林荣认为，这种疲态将在下半年持续下去。

      不过，易居房地产研究院杨红旭认为，这次打折的楼盘多数是在上海外郊环，因此希望通过打折优惠试探一下市场，“只能说是个案，还不能完全代表整个市场当前的状况”。

　　深层次调整或来临

      “房地产的投资风险已经暴露。目前股票的PE水平已经小于20倍，而上海房地产的PE水平仍然在35倍。在一个成熟的市场，股票的市盈率是大于房地产的，而二者已经出现了倒挂的情况。”洪曦表示。

      洪曦认为，房地产与股市是两个联系紧密的市场，据发达国家的历史经验，股市下跌后接着就是地产市场的下挫，在这样的大势下，房地产市场将很难独善其身。

      另外，外资对房地产市场的投资需求也并不大。“我们预计今年人民币总升值幅度在8%-9%左右，但上半年人民币升值幅度已经达到6%，下半年的升值幅度已经不大，热钱进入中国的冲动已大大减少。”海通证券首席策略分析师陈露认为，热钱冲击力度减少使得上海地产商短期通过外资获得资金的几率减少了，随之资金风险加大。

      “政府信贷紧缩的政策在下半年放松的可能性不大，地产形势不容乐观。”洪曦认为，虽然今年上海地产交易不佳，但沪上地产商在去年一波地产上涨中赚取了大量现金回流，因此还能挺一段时间。然而当交易空档期持续时间过长时，资金短缺的困境将不可避免被暴露出来。

      “时间会证明一切。房地产对市场的反应比股市慢很多，消费者、地产商之间的博弈还在进行。”林荣时表示，今年投资房地产的大势已去，最后的机会在今年十一的房展会上，如果说此番地产调整是短期的，那么预计明年年初才可能迎来回暖期。而如果是长期的寒流，那么上海地产市场可能面临深层次的调整。